Когда рынок функционирует нормально, он не требует постоянных пояснений: сделки проходят естественно, банки кредитуют, застройщики строят, а покупатели приобретают жилье. Государство в такой ситуации остается в стороне, ограничиваясь ролью наблюдателя. Однако как только этот механизм дает сбой, начинается другая фаза — рынок начинают активно «объяснять». Именно такую картину сегодня можно наблюдать в Молдове.
С начала 2026 года тема недвижимости неожиданно оказалась в центре публичной дискуссии. Политики, представители отрасли и эксперты практически синхронно продвигают идею о том, что главная причина роста цен — дефицит жилья. Раду Мариан говорит о необходимости увеличения предложения и устранения барьеров для строительства. Представители Uniunea Agențiilor Imobiliare подчеркивают важность упрощения процедур покупки, включая смягчение требований к подтверждению происхождения средств. Звучат инициативы по выделению государственной земли под застройку и расширению кредитования девелоперов.
На первый взгляд это выглядит как активная работа над развитием сектора. Но по сути это сигнал о другом: рынок перестал функционировать сам по себе и требует внешней поддержки. Когда система здорова, ей не нужно оправдываться или искать объяснения — она работает через спрос и предложение без вмешательства.
Смещение акцентов и попытка «объяснить» проблему
Ключевой тезис текущей дискуссии — нехватка жилья как причина роста цен. Это удобная и простая логика: если цены растут, значит, нужно больше строить. Но такая интерпретация игнорирует главный вопрос — кто именно способен покупать это жилье при текущих ценах.
Некоторые предложения, например расширение возможностей подтверждения доходов или смягчение требований, фактически означают попытку обойти жесткие финансовые ограничения, не решая проблему по существу. Это косвенно указывает на то, что стандартные рыночные механизмы уже не обеспечивают достаточный спрос.
Показателен и статистический разрыв: при росте цен число сделок резко падает. По данным, озвученным предпринимателем Мирчей Бачу, в четвертом квартале 2025 года было продано всего 999 квартир — почти на 80% меньше, чем годом ранее. При этом стоимость квадратного метра в Кишинёв превысила 1700 евро. Это классическая ситуация, когда цены продолжают расти по инерции, а реальный рынок — то есть сделки — сжимается.
Иллюзия единого объяснения
Практически все участники дискуссии — от политиков до девелоперов — сходятся в одном: нужно увеличивать предложение. Такой консенсус выглядит убедительно, но исторически подобное единодушие часто возникает именно в моменты перелома, а не роста.
В фазе активного развития рынок не нуждается в защите — он сам генерирует прибыль и привлекает участников. В фазе замедления он начинает искать внешнюю поддержку — через государственные решения, упрощение правил или финансовые стимулы. Именно это сейчас и происходит.
При этом главный вопрос остается без ответа: существует ли достаточное количество покупателей, способных обслуживать покупку жилья при текущем уровне цен? Ведь рынок недвижимости определяется не количеством построенных объектов, а платежеспособным спросом.
Структурный характер проблемы
Главная ошибка — рассматривать происходящее как временный дисбаланс, который можно исправить административными мерами. На самом деле речь идет о более глубоком изменении — трансформации экономической базы рынка.
Рост цен последних лет во многом обеспечивался не увеличением доходов населения, а расширением кредитования. Банковская система фактически создавала покупательскую способность через ипотеку. Это позволяло поддерживать спрос даже при ограниченных реальных доходах.
Однако как только кредитные условия ужесточаются или доходы перестают расти, этот механизм перестает работать. В результате возникает разрыв: цены остаются высокими, но число сделок резко сокращается. Это и есть признак структурной стагнации.
Продавцы могут удерживать цены, не фиксируя убытки, тогда как покупатели ограничены в возможностях — не из-за полного отсутствия денег, а из-за недостатка доходов для обслуживания кредита. В итоге рынок «замирает»: формально он существует, но фактически теряет ликвидность.
Кредит как драйвер и ограничение
Механизм роста был основан на кредитной экспансии: банки увеличивали объемы ипотечного финансирования, создавая дополнительный спрос. Цены начинали ориентироваться не на реальные доходы населения, а на максимальные суммы, которые банки готовы были выдать.
Это приводило к отрыву стоимости недвижимости от экономических фундаментальных показателей — таких как зарплаты или производительность. В итоге рынок перестал отражать состояние экономики и стал во многом существовать за счет кредитного ресурса.
Когда банк выдаёт ипотечный кредит, он не использует чьи-то сбережения. В современной банковской системе банк создаёт покупательскую способность как запись на счёте: кредит порождает депозит, у заёмщика возникает реальный долг, который необходимо обслуживать из реального дохода. На рынке появляется «покупатель с деньгами» — хотя за этими деньгами стоит не зарплата и не накопления, а кредитная эмиссия, т.е. реальная денежная масса не отражает рост производительности экономики.
Механизм разгона цен прост. Продавец видит покупателя с одобренным кредитом и ориентирует цену не на реальные доходы в городе, а на максимальную сумму, которую банк готов одобрить. Следующий продавец смотрит на него и поднимает ещё выше. В результате цена квартиры в Кишинёве отрывается от стоимости бетона, арматуры и труда строителя и начинает отражать исключительно потолок кредитного рычага.
Как только этот ресурс ограничивается, становится очевидно, что реальный спрос значительно ниже, чем казалось ранее.
Вывод
Текущая ситуация — это не просто кризис предложения или временный дисбаланс. Это кризис модели, в которой рынок недвижимости рос за счет кредитного расширения, а не за счет устойчивого роста доходов.
Пока публичная дискуссия сосредоточена на вторичных мерах — упрощении процедур, стимулировании строительства, расширении финансирования — она не затрагивает главную причину происходящего.
Без восстановления платежеспособного спроса любые попытки «разблокировать рынок» будут давать лишь краткосрочный эффект. В противном случае рынок рискует оставаться в состоянии затяжной заморозки, где цены и реальная активность существуют в разных реальностях.
